Акт приёма-передачи квартиры при аренде: образец и как подписать онлайн

Акт приёма-передачи квартиры — это короткий документ к договору аренды, в котором собственник и жилец фиксируют, в каком состоянии квартира, какие в ней вещи, сколько передано ключей и какие показания у счётчиков в день въезда. Подписать его онлайн можно так же, как договор: загрузить акт в сервис электронного подписания, отправить ссылку второй стороне и подтвердить подпись кодом из SMS или письма. Встречаться ради подписи не нужно, но саму квартиру осмотреть всё равно стоит — лично или по фото и видео.

Ниже — что включить в акт, примерный образец, частые ошибки и порядок подписания онлайн.

Зачем нужен акт, если есть договор

Договор найма описывает условия: срок, плату, залог, права и обязанности. Но он не отвечает на вопрос, что именно получил жилец. Это и фиксирует акт.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (ст. 676 ГК РФ). Наниматель, в свою очередь, обязан обеспечивать сохранность квартиры и поддерживать её в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ). Без акта сложно доказать, каким было это состояние в начале.

Акт решает сразу несколько задач:

• Дата передачи. С какого дня жилец пользуется квартирой и с какого дня начисляется плата.
• Состояние квартиры. Что было исправно, а что уже было повреждено до въезда.
• Вещи и техника. Что передано вместе с квартирой. Подробный список часто выносят в отдельную опись.
• Ключи и пульты. Сколько комплектов отдано — их же нужно будет вернуть.
• Счётчики. Показания, от которых считают коммунальные платежи жильца.

При выезде акт становится главным доводом в споре о залоге. Если в акте записано «на кухонной столешнице скол у мойки», собственник не сможет удержать деньги за этот скол. А если о сколе ничего не записано, жильцу придётся доказывать, что он был раньше.

Что записать в акт приёма-передачи квартиры

1. Реквизиты. Город и дата составления, ссылка на договор: «к договору найма жилого помещения от 6 ноября 2026 года».
2. Стороны. ФИО наймодателя и нанимателя так же, как в договоре.
3. Квартира. Адрес, площадь, количество комнат.
4. Общее состояние. Пригодна для проживания, есть ли следы протечек, в каком виде полы, стены, потолки, окна, двери, сантехника.
5. Недостатки. Каждый отдельной строкой и с местом: «царапина на ламинате в коридоре у входной двери, около 10 см». Слово «нормальное» без пояснений мало что доказывает.
6. Счётчики. Номер и показания каждого: холодная и горячая вода, электричество, газ или тепло, если есть.
7. Ключи и доступы. Количество ключей от квартиры, подъезда, почтового ящика, домофонные ключи, пульты от шлагбаума.
8. Имущество. Короткий перечень или ссылка на опись как приложение к акту.
9. Фотографии. Указание, что фото квартиры на дату передачи — неотъемлемая часть акта.
10. Итог и подписи. «Наниматель квартиру осмотрел, претензий, кроме указанных, не имеет», подписи обеих сторон.

Если жилец заметил недостаток уже после подписания, лучше сразу сообщить о нём собственнику письменно и сфотографировать. Можно подписать короткое дополнение к акту — это проще, чем спорить через год.

Образец акта приёма-передачи квартиры

Ниже — примерная структура. Подставьте свои данные и уберите то, что к вашей квартире не относится.

Акт приёма-передачи жилого помещения к договору найма жилого помещения от «___» ______ 20__ г.

г. ______, «___» ______ 20__ г.

Наймодатель ______ (ФИО) передал, а Наниматель ______ (ФИО) принял квартиру по адресу: ______, общей площадью ___ м², ___ комнат(ы).

1. Квартира пригодна для проживания. Состояние: ______. Недостатки: ______.
2. Показания счётчиков: холодная вода № ___ — ___ м³; горячая вода № ___ — ___ м³; электроэнергия № ___ — ___ кВт·ч.
3. Переданы ключи: от квартиры — ___ шт., от подъезда — ___ шт., от почтового ящика — ___ шт.
4. Вместе с квартирой передано имущество по описи (приложение № 1).
5. Фотографии квартиры на дату передачи — приложение № 2.
6. Наниматель квартиру осмотрел, претензий к её состоянию, кроме указанных в п. 1, не имеет.

Наймодатель ______ / Наниматель ______

В сервисе ПЭП есть готовый шаблон «Акт приёма-передачи имущества или помещения»: в нём уже предусмотрены состояние, комплектность и показания счётчиков. Выберите его в кабинете, заполните поля и отправьте на подпись.

Акт при выезде: как вернуть квартиру и залог

Договор найма заканчивается так же, как начинается, — передачей квартиры, только в обратную сторону. Для этого составляют акт возврата. Его удобно делать по той же схеме, что и акт при въезде, чтобы было легко сравнить пункт за пунктом.

Что записать в акт возврата:

• дату, когда жилец освободил квартиру и вернул ключи;
• показания счётчиков на день выезда — по ним делают последний расчёт за коммунальные услуги;
• состояние квартиры и имущества в сравнении с актом при въезде;
• новые повреждения, если они есть, и кто за них отвечает;
• что происходит с залогом: возвращается полностью, частично или удерживается и почему.

Обычный износ — потёртости, выцветшие обои, мелкие следы от мебели — это не повод удерживать залог. Для аренды закон прямо говорит, что имущество возвращают в том состоянии, в каком его получили, с учётом нормального износа (ст. 622 ГК РФ), и в договорах найма обычно пишут так же. Обеспечительный платёж засчитывается в счёт тех обязательств, которые он обеспечивал, а остаток возвращается (ст. 381.1 ГК РФ), если договор не говорит иное. Поэтому в договоре стоит заранее прописать, в каких случаях и в каком размере удерживается залог.

Частые ошибки

• Акт подписан «для галочки». Строка «состояние хорошее» без перечня недостатков не поможет ни собственнику, ни жильцу.
• Нет фотографий. Слова в акте и снимки должны совпадать. Сфотографируйте каждую комнату, сантехнику, технику и все известные дефекты крупным планом.
• Забыли счётчики. Тогда при выезде непонятно, за какой период платит жилец, а за какой — прежние жильцы или собственник.
• Не записали ключи. Через год никто не вспомнит, было их два комплекта или три.
• Акт и договор живут отдельно. Акт ссылается на договор, а договор — на акт. Подписывать их удобнее одним пакетом.
• Акт подписал не собственник. Если квартиру сдаёт представитель, проверьте доверенность — так же, как перед подписанием договора.

Как подписать акт приёма-передачи онлайн

Бывает, что собственник живёт в другом городе и ключи передаёт соседка или агент. Тогда осмотр и подпись легко разделить: жилец осматривает квартиру и фотографирует её, а обе стороны подписывают акт с телефона.

В сервисе ПЭП это выглядит так:

1. Подготовьте акт. Заполните шаблон акта приёма-передачи или загрузите свой файл — PDF, Word или фото страниц.
2. Приложите фото. Снимки квартиры можно загрузить отдельным файлом — сервис соберёт их в PDF.
3. Соберите пакет. Если договор ещё не подписан, отправьте договор, акт, опись и фото одним пакетом: подписант подпишет все файлы одним кодом.
4. Укажите вторую сторону. ФИО, телефон и почта. Регистрироваться жильцу не нужно, свои паспортные данные он может заполнить сам по ссылке.
5. Подпишите. Каждая сторона открывает документ, читает его, принимает соглашение об использовании ПЭП и вводит одноразовый код.
6. Получите результат. Обе стороны получают подписанный PDF и отчёт о подписании: кто, когда и с какого устройства подписал.

Если собственнику важно убедиться, что подписывает именно жилец, можно включить фото подписанта перед подписью — снимок попадёт в лист фотофиксации. Подробнее о договоре — на странице о том, как подписать договор аренды квартиры онлайн, а о том, что ещё указать в самом договоре найма, — в статье «Договор аренды квартиры онлайн: как подписать без встречи».

Простая электронная подпись подходит для договора найма и актов к нему. Но если договор заключён на год и больше, обременение квартиры подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ), и тут нужно учитывать требования Росреестра к документам. Попробовать можно после бесплатной регистрации.

Коротко

• Акт фиксирует дату передачи, состояние квартиры, вещи, ключи и показания счётчиков.
• Недостатки записывайте конкретно и подкрепляйте фотографиями.
• При выезде составьте акт возврата по той же схеме — он решает судьбу залога.
• Акт, договор и опись удобно подписать одним пакетом онлайн, каждый подписывает кодом со своего телефона.

Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.