Договор аренды квартиры онлайн: как подписать без встречи

Собственник живёт в другом городе, жилец уже нашёл квартиру и хочет въехать завтра, а встретиться, чтобы подписать бумаги, некогда. Хорошая новость: договор аренды квартиры можно подписать онлайн — закон это допускает. Разбираемся, как сделать это правильно.

Можно ли заключить договор аренды квартиры дистанционно

Да. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). А письменная форма, по пункту 1 статьи 160 ГК РФ, соблюдена и тогда, когда договор подписан с помощью электронных средств, которые позволяют воспроизвести его содержание и определить, кто его подписал.

Чтобы электронная подпись была равна собственноручной, стороны заранее соглашаются её использовать — это требование части 2 статьи 6 закона № 63-ФЗ «Об электронной подписи». В сервисах электронного подписания такое соглашение каждая сторона принимает перед подписью.

Обратите внимание: когда квартиру сдаёт физическое лицо физическому лицу для проживания, юридически это договор найма. «Аренда» — привычное бытовое название, в тексте договора лучше использовать правильный термин.

Что обязательно указать в договоре

1. Стороны. ФИО, паспортные данные, адреса регистрации наймодателя и нанимателя.
2. Квартира. Точный адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер — и документ, подтверждающий право собственности наймодателя.
3. Срок. Конкретные даты начала и окончания или указание, что договор заключён на определённый срок. Договор на срок до года считается краткосрочным.
4. Плата. Сумма в месяц, день оплаты, способ (наличными или переводом), кто платит коммунальные услуги и интернет.
5. Залог (обеспечительный платёж). Сумма, в каких случаях он удерживается и когда возвращается.
6. Кто будет жить. Граждане, которые постоянно проживают с нанимателем, указываются в договоре (ст. 677 ГК РФ).
7. Права и обязанности. Животные, курение, гости, мелкий и капитальный ремонт, порядок осмотра квартиры собственником.
8. Расторжение. За сколько дней стороны предупреждают друг друга, что происходит с залогом.

Если договор заключён на год и более, обременение права собственности подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Поэтому многие заключают договор на 11 месяцев и затем продлевают его.

Какие документы подписать вместе с договором

Опись имущества. Перечень мебели и техники с описанием состояния: «холодильник, работает, царапина на двери». Без описи сложно доказать, что вещь была целой или вообще была.

Акт приёма-передачи квартиры. Фиксирует день въезда, показания счётчиков, количество переданных ключей и состояние квартиры. С этой даты начинается начисление платы.

Фотографии. Снимки каждой комнаты и техники в день въезда. Их удобно приложить к акту одним файлом.

Подписывать эти документы удобно одним пакетом — так ни один не потеряется.

Как подписать договор аренды онлайн: пошагово

1. Подготовьте текст. Возьмите готовый шаблон договора найма или загрузите свой договор в формате Word или PDF.
2. Добавьте приложения. Опись имущества и акт приёма-передачи — отдельными файлами в том же пакете.
3. Укажите вторую сторону. Почта или телефон нанимателя. Свои паспортные данные он может заполнить сам по ссылке — не нужно пересылать фото паспорта в мессенджере.
4. Подпишите. Каждая сторона открывает документ на телефоне, читает и подтверждает подпись одноразовым кодом.
5. Сохраните результат. Обе стороны получают подписанный PDF и отчёт о подписании: кто, когда и с какого устройства подписал.

В ПЭП всё это занимает несколько минут, а второй стороне не нужно регистрироваться. Если собственнику важно убедиться, что подписывает именно жилец, можно попросить сделать фото перед подписью — оно попадёт в лист фотофиксации.

Типичные ошибки

• Договор без описи. При выезде спор о сломанном диване превращается в слово против слова.
• Нет показаний счётчиков. Непонятно, с какого момента платит жилец.
• Размытые условия залога. Пишите конкретно: в каких случаях и в каком размере он удерживается и в какой срок возвращается.
• Договор подписал не собственник. Проверьте выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности, а если сдаёт представитель — доверенность.
• Переписка вместо договора. Сообщения в мессенджере сложно использовать как договор: не всегда понятно, о чём именно договорились и кто писал.

Что ещё учесть собственнику

Доход от сдачи квартиры облагается налогом. Собственник-физлицо может платить НДФЛ или зарегистрироваться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход — выбирайте вариант, подходящий вашей ситуации. Подписанный договор и акты пригодятся и здесь: они подтверждают, с какой даты и за какую плату сдавалась квартира.

Подробнее о том, почему электронная подпись имеет юридическую силу, — в статье «Имеет ли юридическую силу договор, подписанный простой электронной подписью».

Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.