Как расторгнуть договор аренды квартиры по соглашению сторон

Чтобы расторгнуть договор аренды квартиры по соглашению сторон, собственник и жилец подписывают короткое соглашение о расторжении: в нём указывают дату, с которой договор прекращается, как стороны рассчитываются за аренду, коммунальные платежи и залог, и когда жилец возвращает квартиру и ключи. Соглашение составляют в той же форме, что и договор, — письменно. Подписать его можно и онлайн: каждая сторона открывает документ по ссылке и подтверждает подпись кодом из SMS или письма. Вместе с соглашением обычно подписывают акт возврата квартиры.

Когда договор расторгают по соглашению сторон

Любой договор можно расторгнуть, если обе стороны согласны (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Для договора аренды квартиры — по закону это договор найма жилого помещения — такой путь самый простой и быстрый.

Сравните с другими вариантами:

• Жилец уходит сам. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но должен письменно предупредить наймодателя за три месяца, а если с ним живут другие граждане — получить их согласие (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Если съехать нужно через две недели, без договорённости с собственником три месяца придётся отсчитывать по правилам.
• Собственник хочет прекратить договор. Наймодатель не может просто «выселить» жильца: расторжение по его требованию идёт через суд и только по основаниям из закона, например при длительной неуплате или порче квартиры (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
• Договорились. Стороны сами выбирают дату и порядок расчётов. Ни трёх месяцев, ни суда.

Жилец переезжает, собственник продаёт квартиру, стороны не сошлись в цене при продлении — во всех этих случаях спокойнее подписать соглашение, чем потом выяснять, кто кого и когда предупреждал.

Форма соглашения: устно не получится

Соглашение о расторжении совершается в той же форме, что и сам договор, если закон, договор или обычаи не требуют иного (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор найма заключается письменно (ст. 674 ГК РФ), значит, и расторгать его нужно письменно. Переписка «ок, съезжай в конце месяца» в мессенджере — слабое доказательство.

Письменную форму можно соблюсти и электронным документом, если по нему можно определить, кто его подписал (п. 1 ст. 160 ГК РФ). Простая электронная подпись признаётся равнозначной собственноручной, если стороны заранее об этом договорились (ч. 2 ст. 6 закона № 63-ФЗ «Об электронной подписи»). В сервисах электронного подписания такое соглашение каждая сторона принимает перед подписью.

Отдельный случай — договор на год и дольше. Обременение квартиры по такому договору подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Если запись в ЕГРН делали, после расторжения её нужно погасить через Росреестр. Требования к документам для этого лучше уточнить заранее: для подачи может понадобиться бумажный экземпляр или квалифицированная подпись.

Что записать в соглашение о расторжении

1. Реквизиты договора. «Договор найма жилого помещения от 1 марта 2026 года», адрес квартиры.
2. Стороны. ФИО наймодателя и нанимателя так же, как в договоре.
3. Дата расторжения. Конкретное число. По общему правилу обязательства прекращаются с момента подписания соглашения, если в нём не указано другое (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Поэтому дату лучше написать явно: «договор расторгается с 30 ноября 2026 года».
4. Срок освобождения квартиры. До какого дня жилец вывозит вещи и возвращает ключи. Часто это та же дата, но не всегда.
5. Расчёты по аренде. Внесена ли плата за последний месяц, возвращается ли часть за неиспользованные дни.
6. Коммунальные платежи. Кто и по каким показаниям оплачивает последний период.
7. Залог. Возвращается полностью, частично или засчитывается в счёт долга, в какой срок и каким способом.
8. Взаимные претензии. Фраза «стороны претензий друг к другу не имеют» — только если это действительно так. Если претензии есть, их лучше перечислить.
9. Подписи обеих сторон. Если в договоре указаны другие проживающие с нанимателем, их тоже стоит пригласить подписать.

Залог, предоплата и коммунальные платежи

Деньги — главная причина споров при выезде. Договоритесь о трёх вещах и запишите их в соглашение.

Предоплата за месяц. После расторжения стороны не могут требовать вернуть то, что исполнено до него, если закон или соглашение не говорят иное (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Если жилец заплатил за весь ноябрь, а съезжает 15-го, вернуть деньги за вторую половину месяца собственник не обязан, пока это не записано в соглашении. Хотите иначе — так и напишите: «наймодатель возвращает нанимателю ___ рублей за период с 16 по 30 ноября».

Залог (обеспечительный платёж). Он засчитывается в счёт тех обязательств, которые обеспечивал, а остаток возвращается, если договор не предусматривает иного (ст. 381.1 ГК РФ). Значит, удержать часть залога можно за реальный долг по оплате или ущерб, а не просто «за выезд раньше срока» — если только такое условие не было в договоре. Обычный износ — потёртости, выгоревшие обои — поводом для удержания не считается: арендованное имущество возвращают в том состоянии, в каком получили, с учётом нормального износа (ст. 622 ГК РФ).

Коммунальные платежи. Запишите показания счётчиков на день выезда и сравните с показаниями из акта при въезде или последней оплаты. Если квитанция за последний месяц придёт позже, договоритесь, как жилец её оплатит: переводом по факту или из залога.

Акт возврата квартиры и ключей

Соглашение прекращает договор, а акт возврата фиксирует, когда и в каком виде квартира передана обратно.

В акте возврата указывают:

• дату, когда квартира освобождена и ключи возвращены;
• состояние квартиры и вещей по сравнению с актом при въезде;
• новые повреждения, если есть, и как их компенсируют;
• показания счётчиков на день выезда;
• количество возвращённых комплектов ключей, пультов, карт доступа.

Составляйте его по той же схеме, что и акт при въезде. Подробнее о том, что записать в акт при заселении, — в статье «Акт приёма-передачи квартиры при аренде: образец и как подписать онлайн». И сфотографируйте квартиру в день выезда.

Частые ошибки

• Договорились на словах. Жилец съехал, а собственник через месяц требует плату за три месяца предупреждения. Письменное соглашение снимает этот вопрос.
• Нет даты расторжения. Тогда договор прекращается с момента подписания, а это может не совпасть с днём выезда.
• «Претензий не имеем», хотя они есть. Подписав такую фразу, потом сложно требовать деньги за разбитую плиту.
• Не погасили запись в ЕГРН. Если договор регистрировали, квартира формально остаётся обременённой, а это помешает новой сдаче или продаже.

Как расторгнуть договор аренды онлайн

Если жилец уже уехал, а собственник в другом городе, встречаться ради подписи не обязательно. В сервисе ПЭП это выглядит так:

1. Подготовьте соглашение. В кабинете есть шаблон «Соглашение о расторжении договора»: заполните дату расторжения, расчёты, порядок возврата имущества и что происходит с обеспечительным платежом. Можно загрузить и свой текст — PDF, Word или фото страниц.
2. Добавьте акт возврата. Для этого есть шаблон «Акт возврата имущества или помещения». Фотографии квартиры можно приложить отдельным файлом.
3. Отправьте одним пакетом. Соглашение, акт и фото уходят одной ссылкой, и подписант подписывает все файлы одним кодом.
4. Укажите вторую сторону. ФИО, телефон и почту. Регистрироваться ей не нужно — достаточно открыть ссылку в браузере.
5. Подпишите. Каждый читает документы, принимает соглашение об использовании ПЭП и вводит одноразовый код из SMS или письма.
6. Сохраните результат. Обе стороны получают подписанный PDF и отчёт о подписании: кто, когда и с какого устройства подписал.

Не согласная с условиями сторона может отказаться и указать причину — вы увидите её в кабинете. Если не подписала сразу, сервис сам напомнит. Подробнее обо всех документах на срок аренды — от заселения до выезда — на странице о том, как подписать договор аренды квартиры онлайн.

Если договор регистрировали в Росреестре, заранее проверьте, в какой форме нужны документы для погашения записи. Попробовать сервис можно после бесплатной регистрации.

Коротко

• По соглашению сторон договор аренды можно расторгнуть в любой день, без трёх месяцев предупреждения и без суда.
• Соглашение составляют письменно: дата расторжения, расчёты, залог, коммунальные платежи, срок возврата ключей.
• Вместе с соглашением подпишите акт возврата квартиры и сделайте фото.
• Соглашение и акт можно подписать онлайн одним пакетом — каждый со своего телефона.

Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.