Посуточная аренда: какие документы подписать с гостем

При посуточной аренде с гостем обычно подписывают три документа: договор краткосрочного найма жилья (даты и время заезда и выезда, число гостей, плата, условия отмены и правила проживания), опись имущества с актом передачи ключей и соглашение о залоге, если вы его берёте. При выезде к ним добавляют акт возврата. Всё это можно оформить онлайн до заезда: гость получает ссылку, проверяет документы на телефоне и подписывает их кодом из SMS или письма, а вам остаются подписанные файлы и данные гостя.

Нужен ли договор, если сдаёте на пару суток

Посуточная сдача квартиры — это тот же договор найма жилого помещения, только краткосрочный: так называется наём на срок до одного года (ст. 683 ГК РФ). Договор найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ), и срок в два дня этого правила не отменяет.

На практике многие обходятся перепиской на площадке бронирования. Но переписка плохо отвечает на вопросы, которые возникают после выезда:

• сколько человек договаривались заселить и можно ли было приводить гостей;
• какая мебель и техника были в квартире и в каком состоянии;
• сколько составлял залог и за что его можно удержать;
• что происходит с предоплатой, если гость отменил бронь.

Договор, подписанный до заезда, закрывает эти вопросы заранее. Правила площадки бронирования он не заменяет, а дополняет: в нём записано именно то, о чём договорились вы и гость.

Если вы сдаёте жильё как предприниматель или компания, а гость снимает его для себя, к вашим отношениям применяется закон «О защите прав потребителей». Условия, которые ухудшают положение гостя по сравнению с законом, не действуют, даже если он их подписал.

Какие документы подписать с гостем

1. Договор посуточного найма. Главный документ: кто, где, на какие даты и за какую плату живёт и какие правила соблюдает.
2. Опись имущества и акт передачи ключей. Что есть в квартире и в каком состоянии, сколько комплектов ключей, пультов и карт доступа выдано.
3. Соглашение об обеспечительном платеже. Сумма залога, за что его удерживают и в какой срок возвращают. Если условия о залоге короткие, их можно записать прямо в договор.
4. Акт возврата. Подписывают при выезде: квартира освобождена, ключи сданы, новых повреждений нет — или есть, и вот какие.

Добавьте к описи фотографии квартиры перед заездом: комнаты, технику и всё, что уже повреждено. Фото с датой, подписанные гостем вместе с описью, снимают большинство споров о залоге.

Что записать в договор посуточной аренды

• Стороны. ФИО, дата рождения, паспортные данные и телефон гостя; ваши данные или реквизиты организации.
• Жильё. Адрес и короткое описание: «квартира, 2 комнаты, 54 кв. м».
• Даты и время. Заезд и выезд с часами: «с 14:00 12 декабря по 12:00 14 декабря». Без времени легко поспорить о лишних часах.
• Кто проживает. Максимальное число человек и, если нужно, ФИО всех проживающих. Можно ли с детьми и с животными.
• Плата. Сумма за весь срок, когда и как вносится, включены ли коммунальные услуги и уборка.
• Залог. Сумма и порядок возврата — или ссылка на отдельное соглашение.
• Отмена. За сколько дней до заезда гость может отказаться без удержаний и что удерживается, если позже.
• Правила проживания. Тишина ночью, запрет курения, мероприятий и передачи квартиры другим людям.
• Ответственность за ущерб. Гость возмещает ущерб, причинённый по его вине и по вине тех, кто живёт с ним.
• Связь. На какие телефон и почту стороны отправляют уведомления.

Не пишите в договор условий, которые потом сложно применить, вроде «штраф за любой шум». Чем конкретнее правило, тем проще на него сослаться.

Залог, отмена брони и ущерб

Залог. Юридически это обеспечительный платёж: при наступлении обстоятельств, которые он обеспечивает, сумма засчитывается в счёт обязательства, а остаток возвращается, если договором не предусмотрено иное (ст. 381.1 ГК РФ). Удержать часть залога можно за ущерб, подтверждённый актом, или за неоплаченные услуги. Обычный износ — потёртости, мелкие следы использования — поводом для удержания не является: квартиру возвращают в том состоянии, в каком получили, с учётом нормального износа.

Отмена брони. Запишите в договор, за сколько дней до заезда гость может отказаться без удержаний и сколько вы удержите при поздней отмене, например стоимость первых суток. Если вы сдаёте как бизнес, а гость — потребитель, удержание лучше привязывать к реальным расходам, а не к «штрафу за отмену»: удержать всю сумму за весь срок при отказе за неделю до заезда будет сложно.

Ущерб. Чтобы требовать компенсацию, нужно показать, что повреждения появились во время проживания. Здесь работают опись и фото при заезде, подписанные гостем, и акт возврата при выезде. Подробнее о том, как составить такой акт, — в статье «Акт приёма-передачи квартиры при аренде: образец и как подписать онлайн».

Паспортные данные, регистрация и иностранные гости

Паспорт. Данные гостя нужны, чтобы было понятно, с кем заключён договор. Обрабатывая их, вы становитесь оператором персональных данных по закону № 152-ФЗ. Для исполнения договора, стороной которого является сам гость, отдельное согласие не требуется, а вот для рассылок и рекламы — требуется. Храните данные аккуратно: не в общем чате и не в фото на телефоне.

Регистрация граждан России. Если гость живёт в квартире не дольше 90 дней, регистрироваться по месту пребывания ему не нужно — такое правило установлено законом о праве граждан на свободу передвижения. Для посуточной аренды это почти всегда так.

Иностранные гости. Для иностранца собственник жилья становится принимающей стороной и должен поставить гостя на миграционный учёт — уведомить МВД о его прибытии (закон № 109-ФЗ «О миграционном учёте»). Сроки и способ подачи уведомления проверьте заранее на сайте МВД или Госуслуг: обязанность лежит на вас, а не на госте.

Квартира в многоквартирном доме. Жилищный кодекс запрещает использовать жилые помещения в многоквартирных домах для предоставления гостиничных услуг (ст. 17 ЖК РФ). Сдача квартиры по договору найма — другое, но если вы фактически работаете как мини-отель, с уборкой между гостями и стойкой администратора, эту границу стоит обсудить с юристом. Кроме того, в ряде регионов для посуточной сдачи вводятся дополнительные требования, например включение жилья в реестр. Уточните, что действует у вас.

Как оформить посуточную аренду онлайн

Гость приезжает поздно вечером, а вы в другом районе или городе. Подписывать документы у двери неудобно обоим. В сервисе ПЭП всё оформляется до заезда:

1. Выберите шаблон. Для гостиниц и апартаментов в сервисе есть шаблон «Договор посуточной аренды жилья»: даты и время заезда и выезда, число гостей, плата, залог, условия отмены и правила проживания. К нему — «Опись имущества и акт передачи ключей» и «Соглашение об обеспечительном платеже». Можно загрузить и свой договор в Word.
2. Или откройте экран «Ресепшен». Там есть ситуация «Посуточная аренда»: вносите номер или квартиру, даты и число гостей один раз — они попадают во все документы пакета. Фото квартиры при заезде прикладываются к договору и подписываются вместе с ним.
3. Отправьте ссылку гостю. На телефон или почту. Приложение и регистрация гостю не нужны: он открывает документы в браузере.
4. Гость подписывает. Проверяет документы, принимает соглашение об использовании ПЭП и вводит одноразовый код. Весь пакет подписывается одним кодом.
5. Сохраните результат. У обеих сторон остаются подписанный PDF и отчёт о подписании: кто, когда и с какого устройства подписал. Если гость не подписал сразу, сервис сам напомнит ему через 15 минут, через сутки и через 3 дня.

Подробнее о том, какие документы гостиницы и апартаменты подписывают с гостями, — на странице электронной подписи для гостиниц. Попробовать сервис можно после бесплатной регистрации.

Коротко

• Посуточная сдача — краткосрочный наём жилья, договор заключают письменно, и подписать его можно электронно.
• Базовый пакет: договор, опись с актом передачи ключей, соглашение о залоге, при выезде — акт возврата.
• В договоре — даты и время, число гостей, плата, условия отмены, правила проживания.
• Фото квартиры при заезде, подписанные гостем, защищают залог лучше любой переписки.
• Иностранного гостя ставят на миграционный учёт, и сделать это должны вы.

Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.