Акт просмотра квартиры: как защитить вознаграждение риелтора

Акт просмотра квартиры — это документ, в котором клиент подтверждает, что риелтор показал ему конкретные объекты: адрес, дата, цена, кто представлял собственника. Сам по себе акт не обязывает платить комиссию — это делает договор на риелторские услуги. Но если клиент после показа договорится с собственником напрямую, именно акт показывает, что объект ему нашли вы. Подписать акт можно на бумаге или электронно — прямо у дома, с телефона клиента.

Зачем риелтору акт просмотра

Типичная ситуация: агент нашёл квартиру, организовал показ, клиенту понравилось. Через неделю клиент перестаёт отвечать, а через месяц выясняется, что сделка состоялась — без агента. Собственник и покупатель обменялись телефонами на показе.

Чтобы требовать вознаграждение, агенту нужно доказать два факта:

• есть договор, по которому клиент обязался заплатить за услуги и в котором записано, когда возникает это обязательство;
• услуга оказана — клиент получил информацию об объекте именно от агента и побывал на показе.

Первый факт подтверждает договор, второй — акт просмотра. По договору возмездного оказания услуг заказчик оплачивает услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре (п. 1 ст. 781 ГК РФ). Если в договоре нет ясного условия, когда услуга считается оказанной, а на показ нет никаких документов, спор превращается в «слово против слова».

Отсюда главное правило: договор с клиентом подписывают до первого показа, а акт — после каждого. С другой стороной сделки работает то же правило: договор с собственником подписывают до того, как объект начнут показывать. Как сделать это дистанционно, мы разбирали в статье «Как риэлтору подписать агентский договор с собственником удалённо».

Что указать в акте просмотра

Акт просмотра — короткий документ, обычно на одну страницу. Но каждая строка в нём работает на агента.

Дата и место. День показа и город. Если показов несколько в разные дни, лучше отдельный акт на каждый день.

Стороны. Агентство или агент — полное наименование или ФИО. Клиент — ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес и телефон. По этим данным в споре видно, что подписал именно этот человек.

Список объектов. Для каждого — адрес с номером квартиры, тип и площадь, цена, которую назвали на показе, и кто представлял собственника. Адрес «ЖК на набережной» без номера дома и квартиры почти ничего не доказывает.

Подтверждение, что объект клиенту не был известен. Клиент указывает, что не знал об этих квартирах раньше и их не предлагали другие агенты. Если объект он уже видел — это отмечают в замечаниях. Такая строка снимает самое частое возражение: «я нашёл эту квартиру сам».

Условие о прямой сделке. Например: если в течение шести месяцев после просмотра клиент или его родственники заключат сделку по показанному объекту без участия агента, клиент выплачивает вознаграждение по договору. Срок выбирают сами, но он должен быть разумным: в споре суд оценивает условие с учётом всех обстоятельств.

Ссылка на договор. Номер и дата договора на риелторские услуги, по которому выплачивается вознаграждение. Без договора одна строка об оплате в акте — слабая опора.

Подписи обеих сторон.

Как акт помогает в споре о комиссии

Акт — письменное доказательство. Суд принимает в качестве письменных доказательств и документы, подписанные электронной подписью (ч. 1 ст. 71 ГПК РФ). Вместе с договором акт закрывает цепочку: договорились об услуге — показали объект — клиент купил или снял его без агента.

Чтобы цепочка не рвалась, сохраняйте и всё вокруг:

• договор с условием, когда услуга считается оказанной и когда платится вознаграждение;
• акт просмотра с адресами и датой;
• переписку о показе: время встречи, ссылки на объявления, которые вы отправляли клиенту;
• сведения о сделке, если она прошла без вас: например, выписку из ЕГРН о смене собственника.

Помните и о праве клиента отказаться от услуг. Заказчик вправе в любой момент отказаться от договора, оплатив исполнителю фактически понесённые расходы (п. 1 ст. 782 ГК РФ). Поэтому договор и акт должны показывать, что работа уже сделана и объект найден именно вами, — а не только то, что клиент когда-то обещал заплатить.

Типичные ошибки

Договор подписывают после показа. Клиент уже увидел квартиру и знает адрес — стимула подписывать договор у него мало. Подписывайте договор до первого показа, хотя бы удалённо.

Акт без адресов. «Показано три объекта в Центральном районе» — какие именно? Пишите полный адрес и номер квартиры.

Подпись «потом, в офисе». Клиент спешит, бумажный бланк остаётся неподписанным, а через неделю клиент уже не выходит на связь. Акт нужно подписывать сразу на показе.

Бланк с ручными исправлениями. Зачёркнутые адреса и дописанные строки вызывают сомнения, кто и когда их внёс. Электронный документ после подписания изменить нельзя: любая правка видна по отпечатку файла.

Нет согласия на обработку персональных данных. В акте — паспортные данные и телефон клиента. Агентство обрабатывает их как оператор, и согласие клиента нужно оформить по правилам закона № 152-ФЗ. Удобнее подписать его вместе с договором.

Как подписать акт просмотра онлайн

Письменная форма сделки соблюдается и электронным документом (п. 1 ст. 160 и ст. 434 ГК РФ), а простая электронная подпись равнозначна собственноручной, если стороны об этом договорились (ч. 2 ст. 6 закона № 63-ФЗ). Клиент принимает соглашение об использовании простой электронной подписи перед тем, как подписать.

В сервисе ПЭП для агентств недвижимости есть шаблон «Акт просмотра объектов недвижимости». Порядок такой:

1. До показа — договор. Отправьте клиенту договор на риелторские услуги и согласие на обработку персональных данных. Их можно отправить пакетом: несколько файлов подписываются одним кодом.
2. На показе — акт. Выберите шаблон акта просмотра и заполните анкету: дату, город, таблицу объектов (адрес, тип и площадь, цена, собственник или его представитель), срок после просмотра — по умолчанию 6 месяцев — и номер и дату договора с клиентом. Если клиент уже видел какой-то объект, это записывается в замечаниях.
3. Клиент подписывает с телефона. Ссылка приходит по SMS или на почту, клиент открывает документ и вводит одноразовый код — без приложения и регистрации. Если клиент не подписал сразу, сервис напомнит ему.
4. Подписанный PDF — в кабинете. Вместе с актом хранится отчёт о подписании: время, журнал событий, IP-адрес и устройство. По желанию сервис попросит клиента сделать селфи перед подписью.

В кабинете компании каждый агент подписывает документы от имени агентства, а шаблоны и реквизиты общие. Подробнее — на странице о том, как подписывать договоры и акты просмотра для агентства недвижимости. Начать можно после бесплатной регистрации.

Честно о границах: простой электронной подписью оформляют документы между агентством и клиентом — договор, акт просмотра, соглашение о задатке, найм. Договор купли-продажи квартиры, который подают в Росреестр, так не подписать: для электронной подачи нужна квалифицированная подпись, иначе — бумажный экземпляр.

Коротко

• Акт просмотра доказывает, что объект показал агент, а договор — что клиент обязан за это заплатить. Нужны оба документа.
• Договор подписывайте до первого показа, акт — сразу после каждого.
• В акте: дата, данные клиента, полные адреса объектов, цена, представитель собственника, отметка, что объект клиенту не был известен, срок и ссылка на договор.
• Сохраняйте переписку о показе и сведения о сделке, если она прошла без вас.
• Акт можно подписать электронно с телефона клиента — прямо у дома.

Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.